房地产企业会计核算，其中最基础也是最重要的是对科目进行规范。之前笔者写过《房地产核算之科目规范》，当然文章也只是阐述了科目之于房地产企业的重要性，同时文章提供的科目设置也只是一个参考。所以房地产企业需要自身业务合理设置科目，切不可直接套用别家企业科目设置。

这与一般企业可以在ERP或者会计核算软件中，直接启用帐套和科目不同。要做好房地产企业会计核算必须根据本企业和项目规范设置科目，但是这只是科目规范也只是核算的基础，房地产企业会计核算还有一个重要的事项，那就是分摊。

与大众认为的难度系数较高的制造业分摊不同，房地产企业分摊需要至少从会计、所得税、土地增值税三个维度去考虑。会计和所得税两者差异相对较小，但是会计和土地增值税差异还是比较大的，尤其是准则全国统一的一套规则，但是土地增值税各省市都存在差异。而且很多所谓的土地增值税筹划空间，就存在这些分摊里面。本文试图从会计、所得税、土地增值税三个方面探讨房地产企业核算之分摊的问题。

一：成本对象

要探讨房地产企业核算的分摊，首先我们需要了解怎么的前提，也就是成本对象。通俗说一项或多项成本费用，分摊到哪些成本对象上去。虽然我们知道会计、所得税、土地增值税存在口径差异，但是在考虑成本对象时需要兼顾三者，也就是成本对象的设置，既要便于核算，也要考虑所得税，同时需要考虑土地增值税。

A:会计核算成本对象

一般来说，会计核算对于成本对象，企业需要制定专门的规则，当然规则可以考虑并从所得税成本对象规则中借鉴。

1.业态范围的考虑

2.工程进度的考虑

因为工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，所以工程进度不同的，为避免重复工作，进度差异超过一定期限的应成本归集时就分开核算。但对于虽然工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。

3.用地红线范围的考虑

房地产企业规划时建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能报建和施工，若与该项目其他物业一起发包的，应了解该部分是否可以与该项目其他物业同时完工，还是待日后将该部分用地取得土地使用证后才可建造，以此判断是否需要单列核算。

4.立项范围与土地增值税的考虑

以上所有的原则，一是需要在会计准则的基础上，二是基于对土地增值税清算的考虑。在确认成本核算对象时应结合立项判断。应了解所在地主管税局对土增税清算要求，尽量减少税会差异，导致成本再次拆分。

B:所得税成本对象

关于所得税成本对象，来看房地产31号文（2009年31号文），里面对于所得税成本对象确定原则进行了规定。

第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

当然所得税31号文的原则，其实在会计核算中就可以参照或引用，因为不可能会计搞一套确认原则，所得税再根据31号文。那么是不是意味着企业需要根据会计对象确定原则，做一套账务。再根据31号文做一套所得税账务？很显然这是没必要的，税法和会计在成本对象确认上可以协调。

C:土地增值税成本对象

国税发[2006]187号：一、土地增值税的清算单位，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。